| 聞かれること | ガイドラインの答え |
|---|---|
| 日焼けや家具の跡も借主の負担か | 経年変化・通常損耗なので貸主の負担 |
| 借主の不注意の傷は全額請求できるか | クロスやカーペットは6年で価値1円となる線で負担割合を下げる |
| クロスはどこまで張り替えてよいか | ㎡単位が望ましく、傷を含む一面分までが目安 |
| 揉めないために何をするか | 入居時と退去時に同じ項目で立会い、写真つきで記録する |
| ポイント | 中身 |
| --- | --- |
| ① 原状回復の定義 | 原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない。借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使い方を超える使い方による損耗・毀損を直すこと |
| ② 判断の目安の具体化 | トラブルになりやすい事例ごとに、貸主と借主のどちらの負担かの目安を示した |
| ③ 経過年数の考え方 | 同じ傷でも、建物や設備の経過年数に応じて借主の負担を軽くする |
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貸主の負担と借主の負担の分け方
価値の減り方の3区分
ガイドラインは、建物の価値の減り方を3つに分けています。 | 区分 | 意味 | 費用の負担 | |---|---|---| | 経年変化 | 時間がたてば自然に起きる劣化 | 貸主（賃料に含まれていると考える） | | 通常損耗 | ふつうに住んでいれば起きる損耗 | 貸主（賃料に含まれていると考える） | | 故意・過失、善管注意義務違反、通常を超える使い方 | 使い方しだいで起きたり起きなかったりするもの | 借主 | 次の入居者を集めるための化粧直しや、設備を新しくするグレードアップも、貸主の負担です。地震などの不可抗力や、上の階の人など第三者が原因の損耗も、借主には請求できません。立会いでよく出る部位ごとの例
ガイドラインの別表や契約書の例から、立会いでよく出るものを抜き出しました。 | 部位 | 貸主の負担になる例 | 借主の負担になる例 | |---|---|---| | 床 | 家具の設置による床やカーペットのへこみ・設置跡、日照による畳の変色やフローリングの色落ち | 飲み物をこぼした後の手入れ不足によるシミ・カビ、引越作業でついた引っかき傷 | | 壁・天井 | テレビや冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ（電気ヤケ）、ポスターの跡、下地ボードの張替えが不要な程度の画鋲の穴、日照によるクロスの変色 | 掃除を怠った台所の油汚れ、結露を放置して広がったカビ・シミ、タバコのヤニ・臭い、重い物をかけるためのくぎ穴・ネジ穴（下地ボードの張替えが必要な程度）、落書き | | 建具など | 次の入居者のための網戸の張替え、地震で割れたガラス | ペットによる柱やクロスの傷・臭い | | 設備など | 借主がふつうに掃除していた場合の専門業者による全体のハウスクリーニング、台所・トイレの消毒、寿命による設備の故障 | 手入れを怠ったコンロまわりや換気扇の油汚れ・すす、風呂やトイレの水垢・カビ、鍵の紛失や破損による取替え |同じカビでも、原因で負担が変わる
建物の構造による結露でできたカビなら貸主、結露を知りながら放置して広げたなら借主の負担です。同じ見た目でも、原因と手入れの様子で分かれます。 原因の見立ては大事です。立会いの記録には、場所と状態と程度に加えて、分かる範囲で原因の見立ても書いておくと後で役立ちます。経過年数で借主の負担を下げる
クロス・カーペットは6年で残存価値1円
全額とは限りません。借主の負担になる傷でも、ガイドラインは修繕費をそのまま借主に請求する考え方をとっていません。経年変化と通常損耗の分は借主が賃料として払ってきているので、退去時にまで負担させると二重に取ることになる、と説明されています。 そこで、設備などの経過年数が長いほど、借主の負担割合を下げます。平成19年の税制改正で、耐用年数を過ぎたときの残りの価値を1円まで下げられるようになりました。ガイドラインもこれを踏まえ、耐用年数で残存価値1円となる線で負担割合を考えます。 ガイドライン本文と別表で確かめられた扱いは次のとおりです。 | 対象 | 経過年数の扱い | |---|---| | 壁のクロス | 6年で残存価値1円となる直線（または曲線）で負担割合を考える | | カーペット、クッションフロア、畳床 | 6年で残存価値1円となる直線（または曲線）で負担割合を考える | | フローリング（部分補修） | 経過年数は考えない。床全体を張り替えた場合は、建物の耐用年数で残存価値1円となる直線で考える | | 畳表、襖紙、障子紙 | 消耗品に近いので経過年数は考えない | | 鍵の紛失 | 経過年数は考えない。交換費用相当分を借主の負担とする | | クリーニング | 経過年数は考えない。ふつうの掃除をしていなかった場合に、借主の負担とする | 経過年数を過ぎた設備でも、借主がわざと落書きをした場合の消す費用などは、借主の負担になることがあるとガイドラインは書いています。見本：3年住んだ部屋のクロスの傷
入居の直前にクロスを張り替えた部屋に借主が3年住み、借主の不注意でクロスに傷をつけたとします。6年で価値が1円になる直線で考えると、3年たった時点のクロスの価値はおよそ半分です。借主の負担も、張替え費用の全額から、その割合まで下がります（数字は見本です）。張替え時期の記録が計算の出発点になる
入居時点のクロスが新品でない場合は、グラフの出発点を下げて使います。出発点をどこにするかは、契約の当事者が確かめたうえで、あらかじめ話し合って決めるのが適当とされています。 ここでも入居時の記録が物を言います。入居時にクロスや床をいつ張り替えたかを記録していないと、この計算の前提があいまいになります。 入居日と張替え時期は、立会いの記録に必ず入れておきたい項目です。負担の範囲：どこまでを借主に請求するか
次に揉めるのは範囲です。ガイドラインは、借主の負担をできるだけ傷の部分の補修費用に限る考え方をとっています。 | 部位 | 借主の負担の単位 | |---|---| | 壁のクロス | ㎡単位が望ましいが、傷をつけた箇所を含む一面分までは、張替え費用を借主の負担としてもやむをえない | | タバコのヤニ・臭い | 喫煙などで居室全体のクロスが変色したり臭いがついた場合のみ、居室全体のクリーニングまたは張替え費用を借主の負担とする | | フローリング | 原則㎡単位 | | カーペット、クッションフロア | 傷が複数箇所にわたる場合は居室全体 | | 畳 | 原則1枚単位 | | 襖、柱 | 襖は1枚単位、柱は1本単位 | 色や模様を合わせるために範囲を広げる費用は、借主の負担としません。ここは見積もりの段階で見落としやすい点です。揉めないための立会いの記録
ガイドラインがすすめる確認のしかた
ガイドラインは第1章の最初に、トラブルの大きな原因として、入居時と退去時の物件の確認が不十分なことを挙げています。住む期間が長い賃貸住宅では、当事者の記憶だけではあいまいになり、傷の場所やいつできたかで揉めやすい、という指摘です。 そのうえで、次の3つをすすめています。 - 入居時と退去時に、チェックリストを作る - 部位ごとの損耗の状況を、当事者が立会って確認する - 平面図に書き込んだり、写真を撮ったりして、目に見える形でも残す こうした記録は、あとで裁判などになったときにも証拠の資料になりうると書かれています。ガイドラインには「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」という書式の見本もついています。記録に入れる項目
現場で記録を残すときの項目を、表にまとめました。 | 項目 | 書き方の見本 | 理由 | |---|---|---| | 場所と部位 | 居室 壁・クロス | 部位ごとに負担の考え方が違うため | | 状態 | 冷蔵庫の後ろの壁に黒ずみ | 通常損耗か、使い方によるものかを分ける材料 | | 程度・大きさ | 家具を引きずった傷、長さ約30cm | 負担の範囲（㎡単位、一面分など）を決める材料 | | 原因の見立て | 電気ヤケと思われる | 決めつけず「と思われる」で書く | | 写真 | 近くと、部屋全体の2枚 | 位置と程度の両方が伝わる | | 入居日・張替え時期 | 入居2024年4月、クロス張替え同時 | 経過年数の出発点になる | | 確認した人 | 貸主側担当者、借主 | 双方で確認したことを残す |負担の判断は立会いの場で断定しない
立会いの場では、場所、状態、大きさ、写真という事実を双方で確かめて残すところまでにします。負担の判断は、契約書とガイドラインに照らして後で行います。分けておけば、言った言わないはかなり減ります。表の項目をそのままアプリで残す
退去立会いチェックは、上の表の項目で記録を残せるように作ってあります。物件、部屋番号、借主、立会い日、入居日、返却された鍵を入れ、玄関・居室の壁・床・キッチンなど場所ごとに「問題なし」「汚れ」「傷」といった状態とメモ、写真を記録して、確認書として印刷できます。